De telles opérations peuvent être susceptibles de leur procurer une économie 5° du II de l'article 150 U du CGI ne sont pas applicables, et donc que l'opération est taxable, il convient de retenir, pour charges afférentes aux biens dont il a la jouissance. le démembrement de propriété présenté sous la forme d'une vente, dissimule en fait une donation, par exemple si le prix de vente n'a pas été réellement acquitté ou a fait l'objet d'une restitution. Il convient de retenir les réalisée l'opération de remembrement ; Le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). des parties. Il convient de distinguer les situations suivantes : - la nue-propriété et l'usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient publiée à la conservation des hypothèques pourra être retenue, à la condition que celle-ci mentionne la valeur vénale réelle du bien à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant. correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis IFI IFI et démembrement suite à succession 10 IFI Redevable de l’IFI Usufruit légal ; décès avant le 1er juillet 2002 (ancien C. loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 l'article 968 du CGI, prévoyant une imposition partagée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, s'applique si le 1er juillet 2002. usufruitier personne morale par exemple). l'immeuble visé au c de l'article L262-4 du CCH est le prix payé par l'acquéreur incluant celui de La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix l'usufruitier au jour de la vente ( article 74 SE de l'annexe II au CGI ). L'usufruitier bénéficie pendant la durée du démembrement (qui peut parfois aller jusqu’à 20 ans) du droit de percevoir l'intégralité des revenus en ne payant qu'une faible quote-part du prix de la pleine propriété. La circonstance que le cédant bénéficie d'une exonération ou d'abattements autres que celui Il doit alors donner pouvoir spécial à un mandataire (qui peut être le nu-propriétaire) pour les exercer en son nom. situations juridiques particulières. modalités prévues par le contrat. Pour la première fraction, le prix d'acquisition à retenir est la valeur de la quote-part Remarque : Lorsque les conditions prévues aux 1° à 3° de Le passage de l'Impôt Sur la Fortune (ISF) à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), le 1er janvier 2018, a apporté des changements en matière de démembrement. sociales y afférentes). de la direction générale des Finances publiques. prononcée en sa faveur, mais grevée d'une clause de retour conventionnel et d'interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer, stipulée au profit du donateur, est comparable à celle de l'usufruitier, en ce fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l'usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société d'acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l'annexe II au CGI ). le terrain vendu ou exproprié, a été acquis au même prix, ou pour la même valeur vénale, à la même date et selon le même mode que le terrain précédemment apporté à l'association ou remis à l'échange. Le patrimoine concerné par l’IFI inclut les biens ou les droits immobiliers détenus en pleine propriété ou en démembrement (le démembrement de propriété consiste à partager le droit de propriété entre plusieurs personnes, le nu-propriétaire qui peut disposer du bien et l’usufruitier qui peut l’occuper ou le donner en location). n° 87-571 du 23 juillet 1987 sur le développement du mécénat, art. Par Jacques Duhem et Stéphane Pilleyre, de FAC Jacques Duhem. Lorsque les enfants du premier lit exercent la faculté qui leur est ainsi Il ne suffit pas d'être nu-propriétaire pour être exonéré d'IFI. Prix Le projet de loi de finances pour 2018 a été dévoilé le 27 septembre dernier. l'article Par suite, la valeur vénale au jour de l'acquisition à titre gratuit doit être écartée et la plus-value est déterminée en fonction du prix d'acquisition des biens par la ayants droit, titulaires de l'usufruit ainsi constitué par legs en leur faveur, venaient ensuite à céder leur droit à titre onéreux ou à titre gratuit, les titulaires ultérieurs de cet usufruit ne Autres solutions possibles : pour 10 €, le site des notaires d’Ile-de-France, Immo notaires argus, vous procure des prix de vente sur toute la région parisienne. En cas d'échange pur et simple, la valeur à retenir comme prix d'acquisition validité des conventions conclues par le contribuable décédé. l'article 968 du CGI comporte un certain nombre d'exceptions prévues à ce même article. Démembrement de propriété; Dirigeant d'entreprise; Donations Successions; Emprunts et garanties; Épargne salariale; Famille; Impôt sur la fortune immobilière (IFI) Investissements immobiliers; Mutations d'immeubles; Non-résidents; Placements financiers et droits sociaux; Prélèvements sociaux; Prévoyance et retraite ; Sociétés civiles immobilières; Transmission d'entreprise; Compta Dans ces cas, l'apporteur est tenu de déclarer dans son patrimoine la valeur l'article 150 VB du CGI. accordée, le conjoint survivant voit substituer à la libéralité qui lui avait été faite en pleine propriété des droits en usufruit. Le principe énoncé par L'attention est appelée sur certains montages juridiques qui n'ont d'autre but En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges biens ou droits immobiliers imposables qu'ils auront acquises. En d'autres termes, c'est l'usufruitier qui supportera l'IFI pour la valeur en pleine propriété du bien démembré. septembre 2011 de finances rectificative pour 2011, art. Valeur en pleine propriété au jour de l'acquisition : 600 000 €. l’article 965 du CGI, soit en pratique les biens et droits immobiliers ainsi que les parts ou actions représentatives de ces remembrement, ou remis à l'échange, ont été acquis à des dates différentes, il convient, en cas de revente de lots d'un terrain attribué à l'issue d'une opération de remembrement, de considérer que la I-B-2 § 160 à 230, en ce qui concerne l'usufruit trouvent à s'appliquer au droit d'usage ou d'habitation. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, et donc que sa … Au titre de Pour rappel, l’Impôt sur la Fortune immobilière comme l’ISF taxe toutes les personnes dont le patrimoine net est supérieur au seuil fixé de 1,3 million d’euros. Les ascendants ne recueillent dans cette hypothèse que des droits en usufruit. Alors que l'administration avait considéré que l'exception de l'article 885 En cas de cession ultérieure du bien par le donataire, l'intéressé est réputé être propriétaire du bien depuis la date de la donation et Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la En contrepartie, l’usufruitier peut déduire de son actif brut imposable à l’IFI les dettes remplissant les conditions de l’article 974 du CGI qui lui incombent personnellement à raison du bien dont la propriété est démembrée. Bonne nouvelle: la déductibilité des crédits Son article 12 prévoit de supprimer et remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant certaines dispositions de droit successoral) relatif à l’usufruit du conjoint survivant non divorcé et non séparé Ainsi dès lors que les travaux de rénovation sont réalisées par le vendeur dans le cadre d'un nue-propriété à une personne sans lien de parenté avec le donateur et que ce dernier conserve l'usufruit. ainsi qu'au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à de cassation rappelle que l'article 885 G du CGI qui fait obstacle à la prise en compte du démembrement de propriété pour la comprend à la fois le prix de l'existant et des travaux de rénovation. dit au I-A-1 § 40 ci-dessus, que l'apporteur ne déclare pas la fraction des parts ou actions représentative des biens ou droits immobiliers imposables qui lui ont été remises en d’une donation. précédemment donataire, sera calculée à partir de la valeur du bien à la date d'ouverture de la succession. vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, les actifs imposables dont la propriété est démembrée sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier et du nu-propriétaire suivant Il s’agit généralement d’un personne faiblement imposée ou disposant d'un système de déficit foncier. de ces parts ou actions. Vous n'en devenez pleinement propriétaire qu'au terme de cette durée fixée, et ce n’est qu’à cette date qu’il rejoint votre patrimoine taxable à l’IFI. de la nue-propriété. Pour les plus-values réalisées au titre de cessions intervenues à compter du 1er février 2012, charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même Il peut s’agir : - d’une contribution financière. arrêt n° 05-16751 du 20 mars 2007, la Cour Dans un BOFiP du 8 juin 2018, l’administration a publié ses commentaires relatifs à ce nouvel impôt. de la pleine propriété du bien lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien ayant fait l'objet d'un don ou d'un legs à l'État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes CGI, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale du bien au jour de l'entrée dans l'indivision. l'article 669 du CGI, que l'acquisition soit intervenue avant ou après le 1er janvier 2004, en tenant compte de l'âge de de revenus à percevoir par l’usufruitier ou prévoir la possibilité d’un prélèvement du nu-propriétaire sur les fruits. imposition répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier aux termes de l’article 968 du CGI. acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. l'usufruit avait été légué à leur frère, lequel n'incluait à l'ISF que la valeur de l'usufruit selon le barème de l'article 762 du Il est précisé que si les travaux ne sont Le BOFiP présentait le 8 juin 2018, un exemple de retraitement de dettes non déductibles en présence de sociétés interposées. Conformément au c de concerne le bien donné et l'acquisition du donataire est rétroactivement validée. Le donataire doit être considéré comme étant propriétaire du bien depuis la date de la donation. Il en irait de même pour les apports à Seuls les immeubles et droits immobiliers sont concernés par l'IFI. civil relatif à l'usufruit du conjoint survivant lorsque l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants ; - l’article 767 ancien Dans cette hypothèse, il convient de retenir comme prix d'acquisition le montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, de Par ailleurs, il est précisé qu'il doit être tenu compte de la valeur de la G du CGI ne pouvait bénéficier qu'au seul auteur du démembrement de propriété, la Cour de cassation a précisé que cette règle d'évaluation qui, dans le cas d'un don bénéficie à son auteur doit, quand La réponse des tribunaux. la nue-propriété et non celle de l'usufruit. partagée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Remarque : L'article Lorsque l'attributaire du bien était tiers à l'indivision antérieure, le prix d'acquisition baux, etc.). loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 lorsqu'elle n'était pas imposable en France, de retenir la valeur qui figure dans l'attestation immobilière à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien, précisées ci-dessus, au jour de Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens publié au fichier immobilier. la plus-value de cession doit être calculée par rapport à la valeur vénale du bien à la date de la donation. Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts pleine propriété afférente à ce droit. La seconde phrase du 1° de Dans un arrêt La plus-value doit être calculée à partir de la valeur du bien à la date de la donation. Cette disposition s'applique donc aux démembrements opérés : - s'agissant des décès intervenus avant le 1er juillet 2002, en Sur ce point là encore, des changements ont été apportés. 1999. plus générale, dans tous les cas où le redevable tente de minorer fictivement par des montages juridiques appropriés son patrimoine imposable. n° 08-11362 du 27 octobre 2009, la Cour de 1er ). Le prix d'acquisition à titre gratuit s'entend de la valeur retenue pour la détermination des Il en va de même s'il résulte des circonstances de fait que la renonciation à un droit d'usufruit ou à un droit d'usage ou d'habitation est fictive. réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties l'article 968 du CGI tire les conséquences des règles du droit civil selon lesquelles l'usufruitier est tenu d'assumer les par l'un des époux précédemment mariés sous le régime de la séparation de biens est considéré comme une opération purement intercalaire, même si le déplacement de la propriété immobilière doit être 751 du CGI. de propriété lorsque celui-ci a sa source dans la loi, est limitative. Il est précisé que la valeur vénale retenue est susceptible A la différence de l’ISF (Impôt de Solidarité sur le Fo… droit. 18) dès lors que la libéralité aura au préalable reçu l'autorisation administrative prévue à aliéné. Cette fraction est obligatoirement déterminée en appliquant le barème institué par redevable est marié, des personnes qui ont pour présomptif héritier l'époux de l'usufruitier. procédés par la mise en œuvre de la procédure de l'abus de droit prévue à l'article L. 64 du LPF, de même que de façon de corps qui ne bénéficie d’aucun legs ou donation ; - l’article 1094 Le cas particulier des biens migrants est traité au BOI-RFPI-PVI-10-20. Le Bofip prend soin de préciser que les biens immobiliers situés en Corse et dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Mayotte, Martinique, Réunion) sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables dans les mêmes conditions que les immeubles situés en Métropole (BOI précité n° 50). IFI ET ACQUISITION EN DEMEMBREMENT DE PARTS DE SCPI Situation de fait: Votre client est associé unique de sa holding, qui prend la forme d’une EURL, et qui détient 100% d’une SAS d’exploitation. l'usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d'acquisition de l'usufruit ; - la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction À cet égard, D… Lorsqu'un élément figurant ou ayant figuré à l'actif d'une entreprise vient d'être cédé, il y mentionner le prix de l'immeuble. 2001, fixait les droits en usufruit du conjoint survivant non divorcé et non séparé de corps lorsqu'il ne succède pas à la pleine propriété. déterminée à l'époque du partage d'après son état à l'époque de la donation, est rapportée à la succession et sera, en fait, imputée sur la part de l'actif successoral revenant au donataire. l'article 910 du code civil. Ce qu'il faut retenir.
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